天博官方网站-日本房地产泡沫对中国的启示

概要：日本的房地产泡沫对日本经济压制十分相当严重。中国应当吸取教训，防治房地产市场的过度投机，避免银行业在房地产领域的信贷失控，增强土地资源管理，维持汇率平稳，灵活运用利率等金融杠杠来防止房地产泡沫的再次发生。　　关键词：日本；中国；房地产；泡沫 　　 　　一、日本房地产泡沫成因 　　 　　二战后，日本百废待兴，特别是在是住宅市场，供应严重不足，住房短缺沦为一个相当严重问题。为解决问题这一难题，日本政府采行了由政府、民间、个人联合集资的政策，大力发展房地产行业，使战后日本住宅建设在国民生产总值中所占到比例维持在6-8%左右。

随着日本经济自20世纪60年代中期以来的较慢发展，经济实力的很快强化，至1981年全日本基本解决问题了供需之间的数量上以及质量上的对立。此后，日本在之后研发新建住宅区的同时，减缓了旧区改建工作。　　战后日本住宅建设以及日本经济自20世纪60年代中期以来的较慢发展使人们坚信在日本土地价格总有一天下跌的神话。

东京土地价格在1955-1987年维持年均快速增长16%的速度。土地的稀缺性，再加房产消费的盲目性，产生了土地神话。土地只不会贬值会升值的逻辑在日本人的脑海里根深蒂固。

到1990年，日本的房地产的总价值大约为20万亿美元，约是1955年的75倍，相等于当时全球股市总市值的2倍。从地价来看,1990年仅东京的地价总值就相等于当时整个美国地价总值。

日本经济的高速发展使日本经常出现了地产投机风潮，日本人卖给纽约最有代表性的建筑洛克菲勒中心和美国人最自豪的产业好莱坞影片公司，特别是在是日元大幅贬值使得日本人极为富裕，乘机向海外投资。预示“国富民强”，大量新的资金没好去处，不得已集中于和积存在十分受限的土地上，导致土地和房屋的含金量更加低，价格和泡沫与日俱增。地产价格大大上升，泡沫就越刮起越大，加之日本政府不明智地提升利率，最后使泡沫瓦解，国民经济开始了长约十几年的下滑和不景气。　　日本金融体系没容许商业银行的资金最后流向股市的规定，从而为股市与房地产双重“泡沫”的构成建构了条件。

20世纪80年代以来，日本央行为了性刺激经济的持续发展，采行了十分严格的金融政策。1985年9月美、英、德、法、日5国财长聚会纽约的广场饭店，就争吵许久的日元贬值达成协议，史称“广场协议”，被迫日元贬值38%。之后一年时间里日元对美元贬值一倍以上，由此对出口导致极大冲击。日本政府为了性刺激国内经济，已完成外向型向内需型经济过度，倒数5次降低利率放开银根，基础利率跌到至历史最低点，货币供应量倒数每年多达10%，1998年多达15%，导致市场上资金流动性不足。

但是由于当时日本上下对日元贬值和经济转型的艰难了解和打算严重不足，大量资金并不如政府所期望的那样流向制造业和服务业，而是流向更容易招揽和“起效”的股市楼市，过量投机资金云集不动产行业，导致股市楼市价格双双攀升。1985年以后的4年时间中，东京地区商业用地价格猛涨了2倍，大阪地区猛涨了8倍，东京大阪的住宅价格都下跌了2倍多。在此过程中日本政府并没采取有效措施竖井资金和监管资金，而是听之任之。　　在资金洪水泛滥的情况下，原本应当削减的信贷不仅没削减，忽略更进一步扩展，推波助澜火上加油。

为了追赶高额利润，日本各大银行将房地产作为最佳贷款项目，来者不拒有求必应。1990年危机早已一触即发，但是银行之后大规模贷款。

当年在东京证券交易所上市的12家日本仅次于银行向房地产发放贷款总额超过50万亿日元，占到贷款总额的1/4，5年间激增2.5倍。特别是在错误的是为了不断扩大杠杆作用增加利润，日本银行违背国际清算银行的巴塞尔协议，将股权人并未构建利润当成资本金向出外借，导致流通领域里的货币数量更进一步扩展。1991年日本银行总贷款额超过当年国民生产总值的90%，而美国仅有为37%。

为了争夺战利润和共享市场，日本上千家财务公司和投资公司等非银行机构也坚决政策容许，跻身房地产金融行业，必要或间接向房地产贷款，总额高达40万亿日元。可以说道日本金融机构是房地产泡沫的仅次于鼓吹者和最后承托者，为泡沫源源不断运送能量直到最后一刻。　　日本自1985年“广场协议”以来房地产和金融泡沫早已相当严重，并在后来5年时间里继续执行的一系列错误政策，导致日本经济在1991年第4季度开始瓦解，股价和房地产价格同时下跌，房地产“泡沫”裂痕。

房地产“泡沫”裂痕后，土地价格也大幅度暴跌。房地产价格下跌重创了日本金融业，也重创了日本经济，甚至以后今日仍未完全恢复。

　　日本政府在面临房地产泡沫的调控时，非常简单地使用了货币削减政策。1988-1990年，提升利率3.5个百分点。导致大量房地产按揭贷款债权人无法缴纳，引起金融危机。

　　泡沫裂痕后许多日本居民沦为千万“负翁”，家庭资产大幅大跌，长年背上相当严重的财务开销，在非常宽的时间里严重影响长时间消费。日本银行及非银行机构的不当债务高达100万亿日元，最后沦为坏账的超过几十万亿日元。破产和被并购的银行和房地产公司不计其数，大量建筑沦为“烂尾楼”。

建筑业备受重创，1994年合约金额严重不足高峰期的1/3，国民经济陷于宽约十几年的负增长和零增长。此外，日本新的不动产税制的实行减轻了日本国内的住房消费开销，造成房产消费一蹶不振，经济完全恢复较慢。　　 　　二、日本房地产泡沫对中国的几点救赎 　　 　　（一）防治过度投机 　　一方面，土地交易制度不完善，行业管理不完备，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。

土地是房地产行业的基础，土地资源的稀缺性使得土地市场具备市场需求弹性大而供给弹性小的特点。当大量投机使土地市场需求减少时，土地价格急遽下跌，由于土地的稀缺性，市场无法在短时间内减小供给量，从而使市场需求与供给之间的差距更进一步拉大。在此情况下，受限的土地价格上涨，相当严重瓦解了只不过有价值而产生地价泡沫，进而有可能造成整个房地产业泡沫的构成。

另一方面，房地产投资的过度快速增长使得房地产投资的增长速度相比之下多达了城市化进程的速度，就更容易导致市场供给与市场需求的相当严重不均衡，房屋空置率低，也不会造成房地产价格急遽暴跌，泡沫幻灭。

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