天博官方网站|万科10亿收购伦敦大楼 多房企海外扩张机会与风险并存

万科10亿并购伦敦大楼 多房企海外扩展机会与风险共存万科10亿并购伦敦大楼即使身处股权之争，万科的业务转型和国际化仍然在按部就班地展开。消息表明，万科在紧密第一时间英国公民投票干欧后的房地产投资机会。9月7日，万科证实，公司以逾10亿元并购了坐落于英国伦敦市中心的写字楼Ryder Court。Ryder Court坐落于寸土寸金的梅菲尔区(Mayfair)，附近Picadilly Circus及Green Park地铁站，总面积7万平方英尺(大约6671平方米)，年租金回报率大约4.3%。

据理解，这是万科第一次转入英国写字楼市场。同时，也是英国公民投票干欧后中资第二次在伦敦房地产市场使出。

9月2日，上置集团以8450万英镑并购了坐落于伦敦金融城的法兴银行总部大楼。上置集团由中国仅次于投资基金中国民生投资(中民投)有限公司。万科在伦敦、英国，万科在海外还布局了美国、新加坡、香港等多地都进行了业务。

目前共计大约21个海外项目，其中11个在美国，6个在香港，3个在英国，1个在新加坡。此前，万科在伦敦有数两个项目，还包括The Stage项目以及Tesco大型资产包项目。

英国公民投票干欧之后，许多资产都随着英镑的升值而显得更为低廉。以英镑币值人民币为事例，英镑低廉了近10%。而英国整体日趋严格的货币政策，低对外开放、高回报、低半透明、较低税费等优势在大大缩放。万科此次售予的写字楼，年租金报酬就在4.3%左右;在2016年全球房地产市场透明度指数名列中，尽管受到了脱欧事件的影响，英国之后夺得了全球最半透明市场榜首。

与此同时，干欧带给不确定性造成投资者争相拒绝归还，地产基金被迫挤兑商业地产筹措充足资金符合投资者归还市场需求，英国房地产业界估算有50亿英镑地产项目将重返市场，海外机构投资者因此有了更为非常丰富的自由选择空间。据透漏，本次万科并购的物业就是由曾宣告停止归还的大型地产基金亨德森(Henderson)投入于市场出售的。

多房企蓬勃发展海外扩展风潮近几年来，中国房地产企业蓬勃发展一股激烈的海外扩展风潮。目前，还包括万科、万达、新华联、绿地、碧桂园、万通有限公司、SOHO中国、中坤等在内的多家房企已构建海外布局。

这些房企的扩展思路各有千秋，或专心旅游地产，或钟情住宅项目。新华联集团董事局主席傅军称之为，随着国家回头过来战略步伐的加快与海外市场投资商机的兴起，途经海外扩展已沦为实力企业转型升级的必修课。万达集团为不断扩大海外地产项目，以三盘齐推之势，轻引旗下在澳洲黄金海岸、美国芝加哥和西班牙马德里的三个高端地产项目，力度之大，为近年来中国房地产行业进占海外之鲜有。

在此之前，万达集团就在英国打开了万达海外项目的首个作品万达伦敦ONE，该项目首次亮相即受到海内外市场的冷玉女，建构了近年来英国房地产项目鲜有的热卖传奇，也为万达在海外布局奠定了扎实的基础。在8月26日发布的全国民营企业500强劲名单中，位列第46位的新华联集团，在多元化转型的路上也月启动了海外发展计划。该公司与韩国黑石度假村株式会社签订项目合作协议，联合出资350亿韩元成立韩国锦绣山庄株式会社，其中新华联占到90%股权。

当绿地海外项目已完成亚洲、欧洲的布局后，绿地集团宣告，与加拿大基金Brookfield集团达成协议一项合作，就澳大利亚悉尼CBD区域的一栋办公楼及一栋历史维护建筑的并购签订月合约，绿地集团将在悉尼市中心，投资建设当期悉尼最低公寓楼多达240米的悉尼绿地中心及设施商业和低星级酒店。这是中国房企在澳洲最大规模单笔投资，也是绿地集团超高层地标性建筑品牌绿地中心首次落子海外。中国海外发展有限公司以在英国伦敦出售一栋写字楼为开始，作为国际化战略的第一步。这个项目斥资大约2亿英镑，但是并未对外透漏更加明确的信息。

以中海外公司董事长孔庆平的话说道：这个是我们在海外投资的牛刀小试，我们不会有节奏、较为理性地去拓展海外业务，以掌控风险为主要考虑到。碧桂园在马来西亚的投资项目仍然高开高回头，投资金额大大增大，有数据表明，碧桂园在马来西亚的投资总额，已相比之下高达100亿元人民币。

机会与风险共存北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出，房地产商应当减少海外研发的可能性，或者是海外物业持有人的可能性。如果以内保外债的方式参予投资，在海外现实的融资成本是国内外的利差，再行算上人民币的升值，中国房地产企业在海外投资融资实质上早已是胜利率状态。他认为，在过去3年，中国流向美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰，只还包括业主零散投资的资金规模，约在2000亿左右，其中主体1200多亿是流向美国。

中国转入新的常态之后，海外地产的回报率和安全性，相比较中国内地的房地产，反映出有更加强劲的优越性。在大型开发商中，相比万达、绿地早已数百亿的投资来说，万科的海外策略显得激进。但万达、绿地模式早已遭遇失望。

万达企图修复坐落于西班牙马德里市中心的地标性建筑西班牙大厦，之后因为当地人赞成以及新政府离任而不得不暂停。金地集团董事长凌克警告，精准的市场研究和项目投资分析，是房企在海外房地产投资中面对的仅次于挑战;美国房地产市场资本结构与中国不存在极大差异，融资工具选择性多，专业房地产基金为市场主要投资人。

国内资金主要来自银行研发贷款，而美国银行对研发债审查严苛，借贷节奏也和国内有所不同，这有可能造成项目融资能力严重不足，影响项目研发进程;预售制度虽然在美国也可以继续执行，但预售款无法在交付给前转入投资方账户，无法提早重复使用资金等。专心美国地产投资的亨瑞集团董事长邹亨瑞则回应，美国法律堪称中国企业的一大麻烦制造者，州、市、联邦政府的法律言和有差异，税务、劳工、环保等方面的规定也与国内情况不尽相同，一些企业因为理解不浮，回头了弯路，造成项目推迟，有的项目甚至经常出现复工遭到惩处的情况。中资房企回应理应充足的警觉。

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